作为深圳龙华片区第一个均价过10万/平方米的住宅

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【29日四星连珠天象】

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2016年6月2日,龍華出讓當年第一塊商住用地,也是深圳首宗商品房現售試點地塊,被中國電建集團和金茂聯合以82.9億拿下,樓麵價高達56781元/平,與當時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發和平里等掛牌均價持平。

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李一戈專欄丨樓市這次是真調整?

今年房地產市場的運行態勢,理性來看,不應該意外。

分區域看,長三角依然保持較為旺盛的活力,是所有區域里公認交易最活躍的。

新房方面,如你所知,熱點城市新房普遍限價,所以新房價格漲幅在強力抑制下保持了穩定。即便如此,很多城市的新房也賣得不好,有些城市的限價項目,比如北京的限競房,開發商的實際銷售價格,低於當地政府部門批准的備案價格,去化率仍然不高。

並不是豪宅都不好賣。11月28日,位於前海的招商領璽開盤,歷經4.5小時,456套房源全部售罄,均價10.8萬/平方米。

我也知道,不少地方對房地產依然有強烈的依賴,在經濟下行期,可能又有城市想用地產來支撐。比如,近日有的城市提出,既要防止由於供應不足或需求旺盛導致價格快速上漲,又要防止由於外部環境變化、預期逆轉導致市場斷崖式下挫——這種表述就被認為重點是後者。

在龍華上塘打造一個豪宅,看起來確實是個高風險的嘗試,金茂此舉也是無奈,因為當初拿地的價格太高了。

金茂府所在的龍華,是近年來地王頻出的地方。2013年的中海錦城,到2015年的龍光玖龍臺地王,最後都順利入市了。

然而狂歡沒有持續多久,地王引發的市場漲價預期,讓深圳市政府開始警惕、反省。

現在可以肯定地說,此輪全國房地產市場的調整,已經進入第二階段,亦即深度調整階段。

價格下調對成交有何促進作用?

編  輯丨李靖雲、黎雨桐自北京一鳴驚人而起,中國金茂旗下“金茂府”這個產品IP,縱橫江湖十年,始終順風順水,不料卻在深圳栽了跟頭。

而它們很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月,深圳最新一批土地出讓,政府修改了土地出讓規則,實行“雙限雙競”,對地價和未來房價進行限定,直接把前地王們套住了。

我要再三提醒,目前房地產市場進入第二階段後的調整,是非常正常的調整,無須大驚小怪,更不能危言聳聽。新房市場是基本穩定的,哪怕二手房市場降價面繼續擴大,也不要害怕。剛需萎縮,是它被透支多年以後自我修複過程的必然反映,絕不能再去刺激。

但並不是說,降價對促進成交就是無效的。我承認自己一直在鼓吹商品房打折促銷。從恆大、碧桂園的銷售情況看,促銷是有效的。恆大在大力度的促銷行動下,9-10月的銷售業績出現大幅增長。國家統計局10月份統計數據顯示,商品房銷售面積出現了今年以來的正增長,就是因為大批房企加入了打折促銷的行列。

在深圳,均價上了10萬的片區,只有福田中心區、南山、前海片區。儘管金茂府引入了上海名校作為項目的加分項,但收效不甚大。

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24日晚,金茂府推出約200套房源向購房者開放,但銷售去化成謎。據中介人士稱,當天成交約42套,去化率僅約21%。

地產界基本公認,從去年7月起,市場明顯變差,房子不好賣了。如果從那時算起,到現在這一輪調整的時間已有足足17個月。不用往前追溯太早,至少也是2008年以來時間最長的一次調整。且暫未看到結束的跡象。

分時間看,只有3月底至4月份,有過一段後來被稱為“假陽春”的時光,既沒有金九也沒有銀十。

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